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豪宅打折港楼十年牛市见顶

日期:2018-11-7(原创文章,禁止转载)

千万级别的豪宅开始打折促销,香港楼市是否已临转捩点?

10月7日下午,仍在佛山享受国庆长秦皇岛市羊癫疯最权威医院假的谢天辉接到地产经纪的电话,说最近有个楼盘“很超值”甘肃治疗羊羔疯的医院都有哪些,将于四天后开售,希望他来看看。

谢天辉的儿子明年要上小学,家里人一早决定去香港读国际学校,但香港楼价节节攀升,即使身家丰厚,谢天辉仍拿不定主意是买房还是租房。“听经纪说楼盘在西九龙豪宅区,发展商是新鸿基,开价也很保守,比同样条件的二手楼便宜30%,买回来自住或投资都很好。”谢天辉四天后如约来到香港,没想到的是,和他争夺“超值豪宅”的还有另外2000名投资者。

自香港政府为打压楼价而推出额外印花税“辣招”以来,买家等楼价回落,持币观望;卖家因利率极低,持货能力强,不愿大幅降价。两股势力拉锯下,物业成交持续低迷。

豪宅楼盘天玺的减价出售,让冰封的香港楼市重演千人“抢盘”的热闹场面。

但热闹的背后,是市场对楼价下调的期待,香港从2003年开始的十年大牛市或就此终结。

抢盘

即使长住佛山,谢天辉也听说过天玺:“香港最高的住宅嘛!”

早于2009年建成入伙,天玺两座高约270米(顶层为93层)的摩天大楼共有825个单位,发展商新鸿基囊中仍有约300个单位未出售。

相比动辄上亿的浅水湾和半山,西九龙是近年旧区改造后的新豪宅区。高耸入云的住宅遥望维多利亚港,全新大型商场和写字楼人气颇旺,在西九龙占据临海最佳位置的楼盘天玺,此次减价更引人关注。

旧盘新推,新鸿基首批推出60个单位。最贵的单位定价为6813万港元,约130平方米,即每平方米42万元人民币。而最便宜的单位作价也要1288万港元,实用面积40平方米,相当于每平方米25.8万元人民币。

千万元起价,听起来很夸张,但对比过周围楼价后,谢天辉觉得很划算。参考过去6个月的二手成交,天玺此次推盘定价比市价低一成。更重要的是,发展商新鸿基给予各种优惠回赠,其中占最大比重的印花税回赠达70%。以最贵的6813万港元单位计算,印花税补贴超过1000万港元(印花税为成交额的23.5%)。各项名目的优惠加起来,实际成交价比近期二手成交价低30%。

“一点都不贵,买来放租投资都好,所以这么多人抢。”谢天辉反复说,一边为着错失良机而可惜。

在等待摇号的四个小时中,近2000人的等待场面蔚为壮观。谢天辉回忆说,现场看到了好几个影视明星,又有人插队、嚷骂粗口,更有年迈者体力不支提前离场。因为疲累和焦急,文质彬彬的豪客们怨声载道,队伍由躁动变成混乱。最终,只有38名投资者如愿以偿买到天玺,谢天辉没摇到号,失望地返回佛山。

以价换量

豪宅减价引爆压抑的购买力,引发香港特区政府关注。

特首梁振英自去年7月履新至今,一直以平抑楼价为第一要务,推出包括“港人港地”、加强版额外印花税和海外买家印花税等措施。无奈供应少和利率低两个决定性因素不变,他上任至今15个月内楼价仍录得13%的升幅。

10月15日,梁振英表示,已关注到有新楼盘用减价来应对政府“辣招”,炒家和来自内地的买家随即重出市场,反映了一旦政府撤招或引致的后果。

“最近我们看到周末二手楼市成交创下四个月以来的新高,这显示了发展商或业主愿意随行就市,肯接受楼价不会只升不跌,成交就能再度活跃。”梁振英表示。他继而强调,政府平抑楼价的措施不会微调或撤销,即“辣招”不会“减辣”。

瑞信分析员Joyce Kwock回忆指,2006年5月,新鸿基亦带头减价售楼,将荃湾一楼盘降价30%,以求尽快卖出500个货尾单位。消息一出,投资者趋之若鹜,300个单位在开盘头两天便售空,新鸿基将剩下200个单位提价出售,最后实际售价仅比之前低不到20%。

Joyce Kwock指,现时情况和2006年有三大相似点,首先是项目所在的地区竞争激烈,同一时间有其他发展商也在推盘;其次是楼价正从近年的高位回落,市场观望气氛浓厚,无论是新盘还是二手市场成交都萎靡;另一点是,2006年时资金成本持续走高,房贷利率在2005年6月是3.3%,而一年后升至5.48%,市场充斥着对房贷利率持续攀升的恐惧。

“我们相信2006年(新鸿基减价售楼)对现时情况是很好的借鉴。”她总结称固原泾源县癫痫的治疗医院那里好。换言之,只要发展商在定价上肯松口,以价换量,成交即可重新活跃,回流现金速度加快。

言犹在耳,天玺在首批单位火速沽清后,当晚就加价,最高幅度达18%。

终结点

“我们认为楼价今年已见顶,到年底横行,预计明年会跌,全年跌幅可达20%甚至25%。”美银美林大中华区房地产研究主管魏志鸿10月16日接受采访时说。

明年下跌20%,也是历经楼市多年起落大投资者的预测,包括仅次于李嘉诚的香港第二大富豪李兆基(亦为恒基地产主席),和香港最大地产中介连锁中原地产创办人施永青。李兆基呼吁大家“买楼不如买股票”,施永青则认为,支持香港楼价向好的要素已消失,逆水行舟不进则退,楼价跌是必然。

魏志鸿看跌楼价的依据有两个。首先,他将美国十年期国债孳息率和香港医德医风租金回报率的走势图摆在一起,发现二者走势基本吻合。在美联储加息预期逼近时,美国国债孳息率走高,债券价格下跌——同样的事情预计也会发生在香港楼市身上,租金回报走高,楼价下跌。

“另外,天玺只是个开始,相信未来大型楼盘都会减价促销,大家互相斗谁更优惠、谁更震撼,楼价就会下调。”魏志鸿指,地价最近有回落迹象,这会刺激发展商加速卖楼套现,回流现金去买便宜土地。

以价换量是发展商在逆风中的必备方案,市场更关心的是,豪宅争相减价,会不会引发楼市崩盘?魏志鸿指崩盘的触发点是金融危机或政治因素,跌幅又急又深,如97年亚洲金融危机和2008年金融海啸,但现时还看不到类似事件会发生。预计2014年下跌25%,其实只是跌回2011年底的水平。

中原城市领先指数以1997年7月为100点,逐周追踪楼价升跌,最新录得指数为119.83,即现时楼价较香港人记忆最深的疯狂1997年仍高了两成。指数自2003年触底起一路向上,大幅的调整仅出现在2008年。之后无论政府如何出招,楼价也未出现超过10%的跌幅。若如各家所言,2014年楼价调整25%,那回头来看,天玺打折促销,正是十年牛市的终结点。

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